不动产及不动产在建工程进项税额转出规定是什么？

(八)不动产及不动产在建工程进项税额转出规定是什么？

1、已全额抵扣的货物和服务转用于不动产在建工程如何处理?

答：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

注释：纳税人原购进货物和服务用于生产经营，且于购进时取得了相应的增值税专用发票并认证抵扣完毕，但这部分货物和服务在购进后实际领用时没有用于生产经营而是转用在某项不动产在建工程里了，则这部分货物和服务不能再适用当期全额抵扣的办法，而将适用不动产分期抵扣的办法，即第一年只允许抵扣60%，因此，之前已全额抵扣部分的40%应在转用当期先转入待抵扣进项税额，然后在转用的当月起第13个月再从待抵扣进项税额转入当期抵扣进项税额用于抵扣。

例1：某一般纳税人企业于2016年5月购进了一批水泥117万元用于生产经营，购进时企业取得增值税专用发票上注明的税额17万元，企业已于当期认证抵扣;2016年6月，该企业实际领用该笔水泥时，没有将该笔水泥用于生产经营，而是改用于企业正在修建的办公楼，则该笔水泥已抵扣的进项税额17万元的40%，即6.8万元，应在所属期6月做进项税额转出至待抵扣进项税额,然后在所属期2017年7月从待抵扣进项税额中转出至当期进项税额并于当期抵扣。

会计处理如下：

2016年6月，将6.8万元转入待抵扣进项税额的会计处理

借：应交税金—待抵扣进项税额 68000

贷:应交税金-应交增值税(进项税额转出) 68000

2017年7月，可以抵扣6.8万元时的会计处理

借：应交税金-应交增值税(进项税额) 68000

贷：应交税金-待抵扣进项税额 68000

例2：某一般纳税人企业A于2016年5月与设计公司B签署了106万元的设计协议，并于当期取得了B公司开具的增值税专用发票且已认证抵扣进项税额6万元;2016年6月，A企业决定由B公司为A公司新建的办公楼提供设计方案，则项设计服务的进项税额6万元的40%，即2.4万元，应在所属期6月做进项税额转出至待抵扣进项税额,然后在所属期2017年7月从待抵扣进项税额中转出至当期进项税额并于当期抵扣。

会计处理如下：

2016年6月，将2.4万元转入待抵扣进项税额的会计处理

借：应交税金—待抵扣进项税额 24000

贷：应交税金—应交增值税(进项税额转出) 24000

2017年7月，可以抵扣2.4万元时的会计处理

借：应交税金-应交增值税(进项税额) 24000

贷：应交税金-待抵扣进项税额 24000

2、不动产在建工程发生非正常损失如何处理?

答：不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出;其待抵扣进项税额不得抵扣。

注释：不动产在建工程发生非正常损失是指不动产在建工程被依法没收、销毁、拆除的情形。企业在修建不动产在建工程时耗用的货物、设计服务和建筑服务已按照不动产分期抵扣的规则正常抵扣进项税，即第一年抵扣60%而剩下40%转入待抵，但因不动产在建工程发生非正常损失时，这些货物、设计服务和建筑服务就成为不能抵扣进项税额的项目了，所以对于已抵扣的60%的部分应全额做进项税额转出，而40%待抵扣的部分不能再用于抵扣。

例：某一般纳税人企业A于2016年5月开始新建办公楼，期间购进了水泥117万元用于建设，并由某建筑设计公司提供办公楼设计服务，金额106万元，该项目交由某建筑公司进行建设，金额111万元，上述项目均取得了增值税专用发票，A企业已于当期认证并分别抵扣了进项税额的60%，即10.2万元、3.6万元和6.6万元，共计20.4万元，剩余的40%，即13.6万元按要求转入待抵扣进项税。2016年12月，该办公楼被建委认定为违章建筑，被依法拆除，企业应当在所属期12月将上述已抵扣的10.2万元进项税额全额转出，已转入待抵扣的13.6万元不得再抵扣。

会计处理如下：

2016年5月，抵扣进项税额和转入待抵扣的会计处理：

借：在建工程 3000000

应交税金-应交增值税(进项税额) 204000

应交税金-待抵扣进项税额 136000

贷：银行存款 3340000

2016年12月，进项税额转出和待抵扣进项税额不得抵扣的会计处理:

借：在建工程 340000

贷：应交税金-应交增值税(进项税额转出) 204000

应交税金-待抵扣进项税额 136000

3、已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失或改变用途，专用于不得抵扣项目的情形如何处理?

答：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率

不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%

不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

注释：当不动产发生非正常损失，即发生被依法没收、销毁、拆除的情形时，或发生改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，即由可以抵扣的项目转为不能抵扣进项税额的项目时，由于之前不动产抵扣采取了分期抵扣的方式，因此进项税额转出时应按以下步骤操作处理：

(1)计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率

不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%

(2)比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额：

①不得抵扣的进项税额≤已抵扣进项税额的，应在当期对不得抵扣的进项税额应做进项税额转出;

②不得抵扣的进项税额≥已抵扣进项税额的，应在当期对不得抵扣的进项税额做进项税额转出，同时，计算"差额"=不得抵扣的进项税额-已抵扣的进项税额，然后在待抵扣进项税额中扣除上述"差额"。

例：某一般纳税人企业斥资1110万元于2016年5月购进一座厂房用于生产经营，购进时取得增值税专用发票，并于当期抵扣进项税额66万元，转入待抵扣进项税额44万元。2016年11月，企业决定将该厂房专用于仓储服务，根据36号文要求可采用简易计税办法计税，假设企业计算折旧使用平均年限法，预计使用寿命20年，净残值率5%，此时应当：

(1)计算不得抵扣的进项税额：

不动产净值=1000-(1000-1000ⅹ5%)÷20÷12ⅹ6≈976万元

不得抵扣的进项税额=(66+44)ⅹ(976÷1000)≈107万元

(2)比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额：

由于107万元>66万元，则应首先将66万元做进项税额转出，接着计算"差额"=107-66=41万元，然后将41万元"差额"从44万元的待抵扣进项税额中扣除。

会计处理如下：

2016年5月购进厂房时的会计处理

借：固定资产 10000000

应交税金-应交增值税(进项税额)660000

应交税金-待抵扣进项税额 440000

贷：银行存款 11100000

2016年11月将该厂房用于仓储服务的会计处理：

借：固定资产 1070000

贷: 应交税金-应交增值税(进项税额转出) 660000

应交税金-待抵扣进项税额 410000

2

016年5月继续抵扣待抵扣进项税额中的剩余部分

借：应交税费-应交增值税(进项税额转出) 30000

贷：应交税费-待抵扣进项税额 30000

接上例，如果企业是2017年4月决定将该厂房用于仓储服务，假设该厂房当时的净值因故减为550万元，则计算方法如下：

(1)计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=(66+44)ⅹ(550÷1000)=60.5万元

(2)比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额：

由于60.5万元<66万元，则应直接将60.5万元做进项税额转出。

会计处理如下：

2017年4月将该厂房用于仓储服务的会计处理：

借：固定资产 605000

贷: 应交税金-应交增值税(进项税额转出) 605000

4、不得抵扣的不动产发生用途改变，转为可以抵扣进项税额的情形如何处理?

答：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

注释：专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产，不得抵扣进项税额，但当该不动产改变用途，可以抵扣进项税额时，应当在改变用途的次月，按照不动产分期抵扣的办法，分期抵扣不动产净值中所含的进项税额。

例：某一般纳税人企业斥资1110万元于2016年5月购进一栋楼用作职工宿舍，购进时取得增值税专用发票并已认证，但因用于集体福利故未抵扣增值税进项税额。11月，企业决定将该职工宿舍改建为生产经营场所，假设不动产净值率为90%，则企业应在12月做如下处理：

(1)计算可抵扣进项税额

可抵扣进项税额=1110÷(1+11%)ⅹ11%ⅹ90%=99万元

(2)其中99ⅹ60%=59.4万元可在当期用于进项税额抵扣，剩余99ⅹ40%=39.6万元转入待抵扣进项税额，可以于2018年1月抵扣进项税额。

会计处理如下：

2016年5月购进职工宿舍时的会计处理：

借：固定资产 11100000

贷: 银行存款 10000000

应交税金-应交增值税(进项税额转出) 1100000

2016年12月职工宿舍改为生产经营场所的会计处理：

借：应交税金-应交增值税(进项税额) 594000

应交税金-待抵扣进项税额 396000

贷：固定资产 990000

2018年1月抵扣进项税额的会计处理：

借：应交税金-应交增值税(进项税额) 396000

贷：应交税金-待抵扣进项税额 396000